5 月 20 日，在香港举行的投资人午餐会上嘉宾合影
左起：e-house 董事局主席周忻、上海实业副总裁倪建达、广州富力董事长李思廉、优发国际地产首席执行官王天也、
龙湖地产副董事长蔡奎、万通地产董事局主席冯仑、新加坡凯德置地首席执行官廖文良、优发国际地产董事局主席胡葆森、
联想创始人柳传志、华远地产总裁任志强、香港华润新任董事长宋林、中国“投资银行之父”高盛高华证券董事长
方风雷、红牛中国及华彬集团董事局主席严彬、龙湖地产董事长吴亚军、双全集团董事局主席王伟斌、SOHO 中国
董事长潘石屹、中信资本首席执行官张懿宸、摩克迪集团创始人兼董事长张醒生
新加坡嘉德置地总裁廖文良
■河南优发国际全球路演中获得的强大支持力，也给这只新股登陆港交所注入一剂强心针。
■ 5 月 20 日，宋林、李思廉、潘石屹、方风雷、吴亚军等八大名流到路演现场助阵，令港媒大开眼界，被戏称为“八星助阵”。河南优发国际首日的认购已达国际配售总额的一半。
——《华夏时报》6 月 7 日
中国银行河南分行副行长张东向
左一为红彬资本中国基金创始合伙人沈南鹏
■ 5 月26日，河南优发国际开始在香港全球招股，在得到富力地产董事长李思廉、蒙牛乳业总裁牛根生、老虎基金等落实入股后，5 月 29 日，优发国际地产公开发售部分已经获得足额认购。
——《华夏时报》6 月 7 日
路演核心团队：董事局主席胡葆森（中）、首席执行官王天也（左）、财务总监兼公司秘书邓文祖（右）
执行董事闫颖春签署报送联交所的招股说明书
这次河南优发国际 IPO 整个过程的确充满艰辛。在前后近三周的时间里，管理团队先后见了近 100 家全球投资机构，经常是刚刚见完一批人，下一批已经在门口等候。而这百家国际机构中，对河南省概况、河南优发国际的商业模式有所了解或熟悉的几近于零，这对路演来说是巨大的挑战。
“很多国外投资者知道中国具有投资机会，但并不了解中国。许多人甚至不知道河南省在哪里。管理团队需要花大量时间介绍河南情况，然后才是介绍公司情况。”有知情人士介绍。
打破国际机构对河南优发国际认识盲区的，还有一个很重要的路演战略。在路演过程中，摩根士丹利、五大名牌律师行以及毕马威等多家一流中介机构为其量身定做了一份路演方案，并和河南优发国际管理层一起推销其特殊的发展战略。
和其他中国地产商不同，河南优发国际的战略限于河南地区，以中原为重点，而非北京、上海这样的地产热点地区。因此不少投资者关注河南优发国际的立足中原战略能否成功。事后证明，这份特别的战略模型，获得了投资者的认可，帮助河南优发国际在路演中赢得大量订单。
——《第一财经日报》6 月 10 日
5月22日，恰逢优发国际16岁生日，路演团队在新加坡与集团董事廖茸桐共度难忘时光
路演团队在英国伦敦。董事局主席胡葆森（中）、首席执行官王天也（左二）、
财务总监兼公司秘书邓文祖（右一）、财务中心总监胡冰（右二）、董事会办公室业务审核部总经理郭卫强（左一）
波士顿与纽约街头即影
大家晚上好！我是摩根士丹利董事总经理兼亚太区股本和固定收益部门主管夏显能。我谨代表摩根士丹利向优发国际地产股份有限公司今天在香港联交所主板成功上市表示最诚挚的祝贺。今天是值得庆贺的一天，并且是优发国际地产发展历史中的一个里程碑，同时也是香港资本市场发展的一个重要里程碑。
您已经知道，优发国际地产的首次公开发行是中国房地产开发商在今年的首次成功上市。由于近期市场波动，投资者投资情绪恶化，自从年初以来已经有 10 宗交易被暂停、延期或下调规模。中国房地产板块遭受的打击尤其惨重。在这样的市场环境下，投资者对投资对象格外挑剔，而只有那些绝对出色、并且拥有真正独特之处和吸引力的投资故事才能打动投资者。而优发国际地产就是这样的投资故事。
众所周知，我们目前正在一个大熊市。在美国经济衰退，市场担心中国政府进一步采取宏观紧缩政策，沿海地区的房地产公司股票表现不佳的大环境下，我们的路演团队在路演期间着实打了一场硬仗。此外，很多投资者以前不太了解河南省。从我们所获得的反馈意见，我们看到是高质量的管理层征服了投资者。从路演第一天开始，“管理团队出色”、“管理层给人印象深刻”等评论就成为投资者反馈中的主基调。优发国际地产独一无二的投资故事，以及经验丰富、稳健可信的管理团队吸引了一些最大、最具影响力投资者的参与，致使优发国际地产在上市的第一天就已经拥有了一个稳定和高质量的股东群体。
在这里，我希望能够格外提及胡主席的领导才华。您在引导公司运营和带领管理团队过程中所发挥的作用是公司脱颖而出的一个亮点，并且成为路演期间促使投资者下定决心做出投资的重要因素。但是投资者仍然无法看到的是您在过去几个月里所展现出来的严谨的作风和巨大的决心。目前，试图进入香港首发市场的大部分公司董事长都不具备抵御此轮市场冲击的经验、品格以及判断力，但是胡主席仍然做出了艰难的决策，并且作为合作伙伴坚定地同摩根士丹利一同合作，因此我们不得不向您表示致敬。我们希望这一合作关系能够在未来几年里继续得以发展和壮大。
作为优发国际地产的战略投资者，凯德置地对公司上市提供了巨大的支持。毫无疑问，你们所做出的贡献成为优发国际地产今天获得成功的一个重要因素。
作为河南省房地产市场中的领头羊，优发国际地产长期以来一直以卓越的产品和服务著称。今天，公司又向前迈出了一大步成为国际市场中的上市公司。
胡主席，摩根士丹利十分荣幸能够有机会在此次首次公开发行项目中同您和您的团队共事。感谢您能够让我们亲历优发国际地产“根植中原，造福百姓”、“让河南人民都住上好房子”的热情。在此，我对公司成功在香港联交所的上市再一次向您和您的团队表示热烈的祝贺！
（夏显能，摩根士丹利董事总经理兼亚太区股本和固定收益部门主管。本文系他在上市祝捷晚宴上的讲稿。）
中商集团副总裁梁键向优发国际赠送大师制作的景泰蓝瓶
摩根士丹利亚洲有限公司执行董事梁翔向优发国际赠送玛瑙牡丹
摩根士丹利向优发国际“梦之队”的董事们赠送篮球队服，老胡收获的是同飞人乔丹一样的23 号
6 月 6 日上午10时，集团总部员工在郑州办公楼下同步庆祝上市成功
十分荣幸受邀参加优发国际地产香港成功上市的祝捷晚宴。今天不仅是优发国际人一个大喜的日子，更是河南地产界的一件盛事。在此，我受河南省人民政府张大卫副省长的委托，对优发国际
成功上市表示最诚挚的祝贺！
辛勤耕耘，春华秋实，16 年来，河南优发国际勇于开拓，奋力拼搏，坚定了一个开发高品质住宅的信念，坚守了一个坚持向下的省域化发展战略，打造了一个富有社会责任感的企业品牌，培养了一支克难攻坚的优秀团队。优发国际不仅是我们河南地产界的领跑者，而且，也是我们河南地产界的一面旗帜。
2002 年以来，河南的社会经济发展迅速，城镇化速度明显加快。优发国际从 2002 年全面启动了省域化发展战略。短短 6 年时间，已扩展延伸到了河南省 16 个省辖市，并进入了 3 个
县级城市，形成全省布局。优发国际事业的成功，不仅改善和提高了所到城市老百姓的住房品质，改善和优化了当地的人居环境，还为河南城市的建设和发展，做出了积极而重要的贡献。这
一点，优发国际不仅得到了省政府的充分肯定，还得到了全社会的广泛认同。
最近，我特别留意查看了一些业内人士对优发国际上市的评介，印象最为深刻的是一位内地的上市地产公司董事长说：“如果优发国际此次上市成功，将是 2008 年中国房地产市场的转折性
事件。”这句话有着非常深刻的意味，优发国际此次成功上市不仅在资本市场赢得了发展空间，而且步入了一个良性的、快速的发展轨道，同时我相信，对中国的房地产市场都具有重大的影响。
有一位大师曾经说过：人，诗意地栖居在大地。我相信，在优发国际成功上市之后，一定会以它“根植中原，造福百姓”的核心价值观、以其优越的品质、以其诚信的服务、以其骄人的业绩，让河南的老百姓都住上好房子，为所有投资优发国际的朋友们、社会各界人士奉上一份丰厚的回报。
我相信，不久的将来，优发国际不仅会成为河南房地产界的骄傲，而且，也必将成为中国房地产界的骄傲。
（查敏，河南建设厅厅长。本文系她在上市祝捷晚宴上的讲稿。）
摩根士丹利将此次IPO 所募集的资金支票交给优发国际
在上市祝捷晚宴上，老胡用一把钥匙开启了财富之门
“牡丹花开早，中原第一枝。”优发国际向上市中介机构赠送汴绣牡丹图
前往见证此次 IPO 的优发国际人代表
■ 6 月6 日 步入香港联交所交易大厅
2008~2005
2008年6月6日 ●优发国际地产在香港联交所主板成功上市。
2008年4月18日 ●优发国际住宅集团与 LG 化学在集团总部优发国际城市花园多功能厅举行战略合作签约仪式。
2008年3月29日 ●由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家单位共同发布的《2008 中国房地产百强企业研究总报告》显示：优发国际住宅集团在“2008 中国房地产百强企业”总排名由去年的第 41 位提升至第 39 位，并入选“2008 年抗风险能力 TOP10 房地产企业”，荣登第八位。
2008年2月27日 ●优发国际住宅集团与中国银行河南省分行举行战略合作签约仪式。
2008年1月23日 ●河南省第十一届人民代表大会第一次会议上选举产生了河南省出席第十一届全国人民代表大会代表，胡葆森董事长高票当选。
2008年1月7日 ●优发国际住宅集团、易居（中国）战略合作签约仪式在集团总部多功能厅举行。
2008年1月 ●2007 年度，优发国际住宅集团缴税首次突破 3 亿元大关，这是优发国际继 2005 年起连续两年全省缴税突破亿元大关之后，再次取得的重大突破，从而也再次摘取我省房地产行业缴税冠军。
2007年12月15日 ●由河南日报报业集团、河南省工业经济联合会联合主办，大河报社承办的“2007 中部企业领袖年会”上，优发国际住宅集团当选 2007 河南最具竞争力企业；胡葆森董事长被评为2007 河南最具影响力企业领袖；开封水系工程当选 2007 河南经济最具发展力项目。
2007年11月19日 ●在郑开大道开通一周年之际，由优发国际住宅集团和开封大宏房地产开发有限公司联合投资、并由开封优发国际大宏公司开发的省重点项目郑开·森林半岛项目盛大奠基。
2007年8月15日 ●由中国银行河南省分行与优发国际住宅集团联合发行的“长城优发国际足球中超联名借记卡”揭幕仪式隆重举行，双方签订了客户服务方面的联盟合作协议。
2007年8月7日 ●在三门峡市土地挂牌出让活动中，集团成功拍得 2007-26号地块。
2007年5月22日 ●集团十五周年庆典联欢会隆重举行。
2007年3月23日 ●优发国际住宅集团与河南六建建筑集团有限公司正式签订战略合作协议。此次签约是继优发国际一触即发与河南二建、浙江中天建设集团建立战略联盟之后，结成的第三家工程承建战略合作伙伴。
2007年3月5日 ●胡葆森董事长携带四份提案赴北京参加“两会”，提案涉及多个社会关注热点。
2007年1月16日 ●集团发布《关于优发国际住宅集团（中国）有限公司机构调整的决定》，正式启用新的管理架构，将始于 2004 年的总部、大区、项目公司三级管理架构，调整为总部和城市公司的两级管理模式。
2006年12月23日 ●优发国际会携手交通银行、海尔集团、大商集团、河南新希望汽车销售有限公司、河南商报联手打造“优发国际冲超 · 感恩中原”圣诞专场购物节活动。
2006年12月9日 ●由河南日报报业集团、河南省工业经济联合会共同主办的“2006 中部企业领袖年会”在中州宾馆举行。集团被评为“2006 年度最具竞争力企业”，胡葆森董事长被评为“2006 年度河南最受尊敬企业家”，并发表《中部崛起与企业责任》的主题演讲 ；郑州置地广场项目被评为“2006 年度最具发展力项目”。
2006年12月5日 ●郑州市土地储备中心挂牌出让六宗土地，共 355 亩，这是“国六条”出台后郑州投放土地最多的一次，集团成功摘得郑州市（2006）09、10、12 号三块住宅用地。三块土地分别位于嵩山路东棉纺路北、货栈街南 107 国道西、南阳路东宋砦北街南。
2006年11月24日 ●河南省外商投资企业协会四届二次理事会暨 2005 年度外41商投资先进企业表彰会在郑州隆重举行，此次表彰会上，优发国际住宅集团（中国）有限公司获得 2005 年度河南省履行企业社会责任优秀外资企业、2005 年度河南省“十大”高营业额外商投资企业称号。
2006年11月12日 ●由中国房地产报、南方人物周刊、新浪房产主办的影响中国——“20 城 ·20 人 ·20 盘”推介活动在上海新国际博览中心举办。集团董事长胡葆森先生入选为郑州市代表人物，优发国际置地广场同时荣获影响中国代表楼盘。
2006年10月30日 ●优发国际住宅集团与凯德置地中国控股集团在成都举行了签约仪式，凯德置地出资 6.01 亿元认购优发国际一触即发 29.75％的股份，双方结为战略合作伙伴。
2006年10月14日 ●坚守了十三年的优发国际足球冲超成功，为中原足球的崛起挺起了高傲的脊梁！当代河南人的精神风貌得以高度弘扬！
2006年9月18日 ●集团根据战略发展的阶段性需要，正式聘请北京正略钧策企业管理咨询有限公司为集团内部管理提升提供管理咨询服务。
2006年9月12日 ●信阳优发国际天明住宅建设有限公司正式挂牌。
2006年8月11日 ●集团董事长胡葆森先生和开封市市长刘长春先生签署了优发国际住宅集团投资开封市合作协议。
2006年7月26日 ●集团同中天建设集团正式签署战略合作协议书，这标志着我省知名品牌地产开发商与国内著名的大型建筑企业“共生、共赢”的战略合作正式启动。
2006年7月22日 ●集团与东方红（洛阳）置业公司正式签署关于合作开发东方红 · 太阳城的框架协议。
2006年7月18日 ●集团同禹州市神垕镇人民政府正式签署战略合作协议。
2006年4月8日 ●在中国房地产协会第五届理事会第一次会议上，董事长胡葆森当选为中国房地产业协会副会长，任期四年。
2006年3月9日 ●集团再次在濮阳成功摘地。此次成功摘地是集团在濮阳推出优发国际城市花园后的第二个项目，标志着优发国际在地级市场布局之后选择重点城市深度开发的开始。
2005年12月23日 ●集团进入省域化发展战略下的第 14 个城市，河南优发国际置地焦作有限公司拍得焦作市龙源湖生态园改造项目仅有的两块住宅用地。
2005年12月6日 ●建设银行香港分行为集团“优发国际置地广场”提供的项目融资贷款合作签约仪式在中州宾馆顺利举行，此次建设银行香港分行向集团提供的3000 万美金（近 2.5 亿元人民币）项目贷款，是河南本地房地产企业从境外金融机构获得的最大额度的房地产金融支持。
2005年11月19日 ●集团在济源再次摘地成功，该宗地为济源市政府旧址。
2005年9月26日 ●集团摘地漯河。该宗地为漯河市 2005 － 9 号宗地。至此，优发国际进入了省域化战略目标下的第 13 个城市。
2005年9月16日 ●中国银行（香港）有限公司正式批准了优发国际一触即发总额为8000 万港币、期限为 3 年的流动资金贷款，香港中银与集团在香港正式签约。自此，境外资金的大门向优发国际敞开。
2005年1月22日 ●河南省工商联九届三次执委会议审议并通过了河南省工商联常务委员会工作报告和人事增补任免有关决定，增补了集团董事长胡葆森为省工商联九届常委、副会长。
2005年1月10日 ●集团成功拍得平顶山市 [2004]010 号住宅用地。至此，优发国际进入了省域化战略目标下的第 12 个河南本土城市。
2004~2002
2004年12月 ●河南优发国际物业管理有限公司通过了国家建设部一级物业管理资质企业的资格。
2004年12月5日 ●在上海第六届中国住交会上，联盟新城荣获“2004 年度中国房地产名盘”称号。联盟新城以其共生主义的优势、坚持探索城市与人居文脉之间的关系而深受青睐，从而登上中国房地产名盘的宝座。
2004年11月28日 ●中国明盘——联盟新城和荣获“亚洲人居环境建设典范工程奖”的优发国际森林半岛同时隆重开盘，郑州迎来了新的居住时代。
2004年8月17日 ●“首届优发国际文化节暨优发国际足球俱乐部成立 10 周年”新闻发布会在郑州优发国际一触即发总部举行，优发国际文化节正式拉开帷幕。
2004年7月11日 ●胡葆森董事长提出“站在两个高度回答两个问题”，由此要求员工站在城市和战略的高度解答为什么来到这个城市、给这个城市带来了什么的追问，使企业核心价值观深入每个员工内心。
2004年6月30号 ●集团成立郑州、豫北、豫西、豫东南大区总公司，完成了43利润中心的转移和战略下崭新的管理架构。
2004年 ●胡葆森当选为“中城联盟”轮值主席。1999 年，胡葆森作为发起人之一成立的“中国城市房地产开发商协作网络”，后更名为“中国城市房地产开发商策略联盟”，已经成为中国房地产业最具影响力的企业协作组织。
2002年11月22日 ●第四届中国（深圳）国际住宅与建筑科技展览会在深圳开幕。
在本次住交会“名企、名盘、名人”活动评选中，优发国际一触即发作为河南惟一的房地产企业入围“中国房地产品牌企业”35 强，胡葆森董事长当选 2002 年度“十大风云人物”。
2002年4月28日 ●优发国际在企业资金、品牌、人才、商业模式、客户资源达到一定量的积累之后，启动了省域化发展战略，第一个地市住宅开发项目——濮阳优发国际城市花园项目开盘。
2002年4月1日 ●优发国际住宅集团（中国）有限公司同日本黑川纪章建筑与都市设计事务所在郑州黄河饭店签订了郑州市郑东新区“示范居住区”设计开发合作意向书。
2001~1998
2001年12月25日 ●集团召开成立以来最大的一次机构改革会议。一批业务骨干和年轻管理人才走上了领导岗位，本次会议完成了集团新老管理者的交替。
2000年10月 ●郑州秋季房地产展示展销会上，优发国际打出“优发国际反思日”主题，并发表了胡葆森“优发国际需要反思”的公开信。
2000年5月22日 ●优发国际一触即发成立八周年之际，“优发国际网”全面开通。
1999年8月6日 ●优发国际在城市花园工地现场举行“’99 优发国际仲夏烟火晚会”大型活动，近 10 万人观看了晚会盛况，在社会上产生了巨大反响。
1997~1992
1997年 ●优发国际小哈佛双语学校开学。
1996年 ●优发国际小哈佛双语幼儿园开园。
1995年 ●优发国际向郑州大学捐资100万元人民币，设立“河南优发国际助学成才基金”，定向资助特困大学生。
1994年8月 ●优发国际买下河南足球队，成立河南优发国际足球俱乐部。
1993年夏 ●金水花园首期破土动工之际，优发国际举行企业文化展示大型活动——“金水花园之夜”，邀请中央交响乐团在河南省人民大会堂举行大型交响音乐会专场演出。
1993年6月18日 ●“金水花园”在《郑州晚报》上刊登跨版广告。6 月 19 日，公司售楼中心售出“金水花园”第一套商品房。
1993年初 ●优发国际编制了第一份《职员守则》。
1992年5月22日 ●公司获得河南省第一家中外合资房地产企业法人营业执照，河南优发国际房地产开发有限公司成立。
6月6日晚，优发国际上市的庆功晚宴上高朋满座。高盛高华证券董事长方风雷、凤凰卫视董事局主席刘长乐、万科董事长王石、嘉德置地总裁廖文良等名流云集，与5月19日公开在香港招股时“八星助阵”相映成趣（当日柳传志、潘石屹、任志强等八大名流到现场助阵，令港媒大开眼界，被戏称为“八星助阵”）。令港媒不解的是：为什么一家中等规模的内地公司上市，却有这么多大佬来捧场？而且在香港一直很忌讳同行捧场。
当日在香港联交所上市的优发国际地产（0832.HK）成为 2008 年第一家成功上市的地产企业。尽管开盘价只有2.64 港元，较招股价2.75 港元“潜水”4％，但这并没有影响优发国际地产董事长胡葆森的心情。一改往日的持重，他一脸灿烂，右手伸出大拇指、左手做出 V 状，积极配合摄影师的要求，把喜悦和释怀定格在照片上。
虽然商业逻辑上优发国际地产是凭着独特的发展战略成功上市，但记者采访的几位业内人士认为：“胡葆森才是优发国际地产上市最大的卖点。”如果没有胡葆森，在如此低迷的市况之下，优发国际地产恐怕很难成功上市。
“买胡葆森”
2006 年8月15日，“中国投资银行之父”方风雷带着胡葆森去新加坡拜访嘉德置地总裁廖文良，一把敲定嘉德作为战略投资者进入优发国际地产。廖文良特地给凯德置地（中国）负责人打了电话，要求这笔交易“务必在一个半月内完成”。果然，这笔交易从谈判到完成，只用了45天时间。
胡葆森与方风雷有20多年交情，两人的友情非同一般。据一位知情人士透露，在帮助胡葆森引入凯德置地作为战略投资者时，方风雷纯粹是以朋友的身份帮忙，没有收取高达千万的佣金。
他与王石也有15年的交情。虽然经常观点不同，但两人惺惺相惜。王石对他的评价是“稳重、大气、厚道”。这次优发国际地产上市，邀请方风雷和王石两位有影响力的老友做独立董事，也让优发国际地产有了更好的看相。
此次优发国际上市，富力地产董事长李思廉、蒙牛乳业总裁牛根生等都以个人名义购买了上千万元的股票，在如此低迷的市况之下，也算是以实际行动为老友提供支持。在这么一大批大佬
的簇拥下，看来优发国际上市想不成功都难。
有郑州的开发商认为：“胡葆森是一个有‘大舍大得’大智慧的人。虽然优发国际有些项目是不赚钱的，但他不是从某个局部利益来做决策的。这也就是为什么这么多年了，优发国际还是河南市场的老大。
坐在胡葆森对面，可以感受到中原文化厚重的气息。他最喜欢读的书是《菜根谭》。虽然只有 300 多句话，但胡葆森已经看了 20 多年。他经常揣摩其中的一句话：“我果为洪炉大冶，何患顽石钝铁之不可陶熔。我果为巨海长江，何患横流污渎之不能容纳。”或许正是这句话让他拥有了这么多能力非凡、性情各异的朋友。
“过了海便是神仙”
“我现在的感觉是优发国际已经拿到了清华大学的通知书，在资本市场是入门了。”在上市当晚的庆功宴上，胡葆森神采奕奕，喜悦之情溢于言表，但谨慎的他显然给自己留了余地，“4 年之后能不能大学毕业，还要看优发国际这几年的发展了。”
对于优发国际地产上市首日破发，胡葆森早已有心理准备。今年以来港股持续低迷，已有三成以上的香港新股出现了首日潜水，有半数以上已经跌破发行价。恒生指数曾在 3、4 月份有所反弹，但从 5 月初又开始回落，市场情绪突然悲观起来。尤其是“5·12”汶川大地震之后，地产股开始了新一轮的下跌，在这种情况下优发国际首日破发不算意外。
业界对优发国际上市给予很高的评价。潘石屹认为“优发国际地产上市是2008 年地产行业的转折性事件”，任志强认为：“优发国际地产上市带了个好头，会带动原来推迟的上市计划加速。”
在优发国际之后，还有 20 多家地产公司正在香港排队上市，宝龙地产、星河湾、龙湖地产等已经在为 IPO 做准备。在今年政策紧缩、市况低迷的情况下，从 2006 年兴起的、原本是为了扩张与发展的上市融资热潮，突然变成了地产企业资金链断裂的救赎。
自从2008 年初连续两家地产企业上市折戟以来，香港的资本市场似乎已经抛弃了地产股。地产企业对于上市融资的渴望与上市失败的畏惧，都在与日俱增。“过了海便是神仙。”一位地产评论家在博客里写道。
“如果这一波上市没赶上，恐怕要等上 10 年。”深圳盛富资本董事总经理黄立冲说。他认为地产行业的周期在10年左右，而IPO与行业周期紧密相连。“上一个地产IPO高潮是在1996年、1997 年，其后地产股十分惨淡，要推一家地产公司上市非常困难。2006 年、2007 年才迎来第二个地产 IPO 高潮，现在这波高潮已近尾声。”对于近期地产企业小心翼翼启动的上市热情，他认为，这可能是地产商们最后的一搏。“如果上市失败一次，以后就更加难看。”
逆势IPO，甘当试金石，对胡葆森来说需要巨大的勇气。优发国际地产为此也付出了代价。由于发行价格相对于净资产的折让率达到了 56%，扣除佣金后的融资额仅为 12.65 亿港元，媒体对优发国际上市评价的基调就是“融资缩水”。对于此前几乎所有媒体上出现关于优发国际融资的两个数据：原计划融资“80多亿”、缩水了“60多亿”，胡葆森表示了他的异议。
“只要仔细看看我们的上市材料，就会发现这两个数据是错的。”胡葆森希望通过《中国企业家》杂志予以澄清，“我们的盘子没有那么大。即使在 2007 年我们判断最乐观的时候，融资额也就是 3 亿多美金（不超过 30 亿元人民币），我们缩水不过 1 亿多美金。”2007 年 12 月第一篇关于优发国际融资“缩水”的报道，根据优发国际向联交所递交的相关材料，将优发国际 40亿股的股份总量（后来调整为 20 亿股），当做了发行的股份数量，由此算出来的融资总额为 80 多亿元人民币。实际上优发国际发行的股份数量只占股份总量的25%，相当于把优发国际融资额夸大了4倍。但此后的报道中，几乎所有的媒体都引用了“80多亿”这个数字，最后算出来融资缩水“60多亿”。
“中原”野心
虽然融资缩水了 1 亿多美元，胡葆森并不在意。“老子说‘抉千金之货者，不计钵两之争’，你买1000斤粮食，其实秤高点低点无所谓。” 他习惯于用战略的眼光看问题。如果地产企业无法获得资本通道，未来的命运一定是被边缘化。
胡葆森的“千金之货”，就是优发国际正在推进的“2 环、3 环、4 环”战略，这个战略是“深耕河南”的省域化战略的延伸。目前优发国际地产正在以郑州为中心，以300公里为半径画一个圆。这就是2环。
“这个圆里有 1.2 亿人口，今后一段时间我们就在这个圆圈之内活动，但是四五年之后，如果我们的管理能力及产品影响力、系统控制能力再大一些，我们会把这个半径扩大到 350 公里，届时可能会有 1.5 亿～ 1.6 亿人口，这就是 3 环。如果能力继续提高，把半径扩大到450 公里的4环，到时候会包括约2亿人口，优发国际就不只是河南的品牌了。这个需要大概 8 到 10 年。”如此一环一环推下去，优发国际地产将不是“河南概念”，而是很大的“中原概念”。
很明显，优发国际的战略就是要做“中原霸主”。目前优发国际地产还处于 2 环时期，在 20 个城市有40 多个项目。按照胡葆森的预计，达到 3 环时将在40个城市有100 多个项目。到达4 环时将在 50 个城市有 200 个项目。胡葆森也考虑到了在中部与全国性品牌的竞争：“万科们肯定来河南。但他们在这里一两个项目，有什么影响呢？这里是他们的百分之一，但却是优发国际的百分之百。”
胡葆森对优发国际地产的战略布局，源于他对房地产行业格局的判断。他认为从 2003 年 8·31大限之后，由于土地成本的上升，“一线城市的开发商在向 2、3 线转移，而 2 线开发商要向 3、4 线城市转移。最后留在一线城市的开发商基本上都有外资背景”。胡葆森把这种现象称为房地产行业的“梯次转移”，中小开发商如果不调整就只能向下转移。而优发国际地产的“深耕河南”的省域化发展战略，实际上是一个主动调整的发展战略。在优发国际地产完整的模型中，优发国际将会覆盖河南的一二三级城市以及重点乡镇。难怪冯仑评论说 ：“全国化发展学万科，区域化发展学优发国际。”
“知大者、远者，不拘泥于小者、近者。我们想到的是长期战略，是管理能力半径达到 450公里的 4 环，想到的是 50 个城市 200 个项目。想到这些目标，现在该完成的就该赶快完成。所以上市少融 1 亿美金又算什么呢？”
胡葆森对优发国际上市的决心已定。为了保证成功上市，无论是发行的股份规模，还是发行价格，优发国际地产一再向市场妥协。
对于胡葆森坚定的上市决心和卓越的领导能力，摩根士丹利亚太区总经理夏显能表示了高度赞扬：“试图进入香港首发市场的大部分公司董事长都不具备抵御此轮市场冲击的经验、品格以及判断力，但是胡主席仍然做出了艰难的决策，因此我们不得不向您表示致敬。”
然而说服投资者掏钱的过程充满了艰辛，很多投资者连河南省在哪里都不知道，对优发国际地产的商业模式更是一无所知，这对路演来说是巨大的挑战。然而当胡葆森用流利的英语向投资
者们讲故事时，优发国际的团队让投资者们眼前一亮。他们从来没有见过这样的中国公司：一家传统行业公司的董事长、CEO、CFO 都能讲流利的英语。从路演的第一天起，“管理团队出色”就成为投资者们反馈的主基调。
胡葆森坦言，上市最大的收获是“优发国际发展战略获得了国际投资机构的认同”。在最终进入优发国际的30多家投资基金中，上万亿美元的有两家，上千亿美元的有好几家，既有长期投资基金，也有对冲基金。“这样的投资者组合是国际一流的。”胡葆森自豪地说，“这些基金，平时门都很难进，这次利用 IPO 的契机，与他们建立了‘亲戚’关系，以后既可以利用这个关系到人家那儿去，也可以请他们来河南看看。
（记者：黄秋丽）
6月6日，优发国际于逆市中成功上市，坚定地完成了自己的资本飞跃。那么，作为此次新闻事件的主角，优发国际地产董事局主席胡葆森有何感悟？上市后的优发国际又会有何新的变化？记者就此对胡葆森进行了专访。
“融资额缩水说”不正确
大河财富：上市是优发国际发展的一个阶段性成果，标志着优发国际跃上了一个新的台阶，尤其是在目前地产险境背景下，优发国际突围上市更显难能可贵，优发国际是如何做到的？
胡葆森：关于上市，我想首先澄清一点，即优发国际融资计划中从来没有 80 亿港元之说。2007年年底当时的版本是总股本 40 亿，每股计划 2 元发行，总市值 80 亿元，当时有媒体错误地报道成“融资额 80亿元”，结果以讹传讹，所以说优发国际融资额缩水是不正确的。
从今年年初开始，已有十家左右的企业撤单 IPO，因而，称优发国际上市为“破冰之旅”并不为过。就上市本身而言，我觉得关键还是企业的基本面。
比如，优发国际的股东结构很好，凯德置地是以战略投资者身份进入的，持有 36.14％的股份，不同于持股很少的策略投资者。凯德在业内代表了两个标准，即投资标准和行业标准，因而，投资者认购比较踊跃，上百家机构有 1/3 进行了认购。
再比如战略，这也是我们最珍视的。这次 IPO 成功，实际上是优发国际省域化战略和商业模式的成功，摩根士丹利之所以选择优发国际，就是认为优发国际的“故事”有卖点。
当然，还有我们在定价上对投资者的倾斜，即让他们能盈利。我们以 2.75 港元的询价下限定价，只合 7 倍多市盈率。
大河财富：优发国际一直坚持省域化战略，我们也注意到，你提到了未来发展的“三环”、“四环”概念。但在资本市场成功后，优发国际会否调整战略方向？比如到周边中心城市发展，或做其他调整？
胡葆森：战略首先要解决的是你的目标市场在哪里。我们提出“三环”、“四环”概念主要是让投资者听得更明白，事实上，我们能考虑的地理半径，其实也是我们的管理能力半径，如果我们的品牌、产品体系、服务体系等支撑不到位，盲目到外面发展，是要吃亏的。
因此，上市后，我们的首要任务是做好业绩，回报股东，也就是准备在 2012 年，即优发国际成立 20周年的时候，向资本市场交上合格答卷。
说实话，坚持现在的战略，是基于对行业大势的研判。我认为，自 2003年的“8·31”大限，地产格局的调整便开始了，最终出现一线城市的二三流地产商因为拿不到土地被迫向二线城市转移，引发二线城市行业格局变化。依此类推，这实际上是一个行业梯次转移。
我判断，这个过程要持续 8 ～ 10 年，最终，每一个市场前 20 位的公司占到当地份额的75％，竞争格局稳定下来，行业也才会稳定下来。
在这场由政策调整引发的逃离大潮中，那些机会导向型企业将逐步被淘汰，而为数极少的战略导向型企业将在调整中受益。
因此，在这样的行业大势下，那些有战略的企业，如果能赢得资本市场的支持，将在行业格局大调整中占据有利位置，这是优发国际引入凯德置地，启动上市的大背景之一。
大河财富：你如何给优发国际和自己的表现打分？
胡葆森：我自己给优发国际打70分，还有30 分的差距，我也一直在思考这30 分差距在何处，我希望70分是动态的，做得好我们可能是80分。
坚守是一种特质
大河财富：能穿越不同经济周期的企业，才有资格言“成熟、成功”，十几年来，优发国际数次历险，又数次化险为夷，你认为优发国际凭什么做到这些？
胡葆森：优发国际每次能穿越，都是借助了别人的力量，但别人也要甄别你，因此起作用的还是企业的核心价值观，这么多年我们一直坚守地产业，伴随它从无到有、从小到大，一直坚守一种价值观、一种战略，坚守我们奉为至宝的行为准则，最终在感动自己的同时，也赢得了社会各界的认同和应有尊重，交到了越来越多的朋友。
大河财富：优发国际是一家高度重视企业社会责任担当的企业，我们注意到，就全国范围而言，地产企业关于慈善的舆情并不健康，尤其是本次抗震救灾中的表现，甚至“青涩”，那么，你认为在新的商业环境、新的舆论通道下，一个公众企业、企业家，应当如何言、如何行？
胡葆森：我一直不把捐款当成慈善事业。其实，企业回馈社会不是其法定义务，或称“规定动作”，但它实际上又是企业必须做的，相当于“自选动作”，这个动作水平的高低决定了社会对企业评价的高低。一个好企业、一个合格的商人遵纪守法即可，但是一个优秀的企业和企业家仅有这些是不行的。我一直有个观点，即商人和企业的区别在于能否自发地承担更多社会责任，前者是商人，后者称为企业家，而反映到企业，也有普通企业和优秀企业的区别。
想做长久的企业，必须是优秀的企业，我从树木的年轮中感悟出一个道理，即企业一定要自觉回馈社会，唯有如此，才能在新一轮的发展中汲取更多的养分和资源。
实际上，优发国际也做了不少事情，但“善欲人知，不是真善；恶恐人知，便是大恶”。我们的准则是，尽力而为，多行寡言。
大河财富：做企业 16年，如今优发国际称为公众公司，你本人为企的终极目标是否会发生改变？我们知道，有些企业创始人在上市后选择了退出，或是甘当股东，也有一些则是保持、加强了企业控制权，也有创始人通过培养未来接班人来逐步实现时代更替，如碧桂园杨氏父女。那么，随着优发国际迈向新的路口，你如何考虑？
胡葆森：我做企业的终极目标没变。关于是否退出等问题，我的观点是，取决于自己是不是还愿意学习、对这个企业还满不满意、能不能带领董事会继续前进，如果觉得自己非常劳累，不想学习了，也跟不上形势了，董事会也认为你缺乏带领企业继续前行的能力了，我肯定是要及时退出的，因为我爱这个企业。
现在，我还愿意继续学习，我也认为我身上还有很多健康的对企业有益的东西，比如我每天都在自省这个 30 分的差距在哪儿？一个企业领导人如果自省少了，将会非常麻烦，他所带领的企业也容易出问题。同时，董事会也认为我对优发国际而言是不可替代的。
我目前还没有培养接班人的计划
大河财富：在优发国际有一些东西，似乎与经济学意义上的“本色”企业有背离，你如何看？
胡葆森：我也听说了一些，尤其是对待人的方面。可能是我心软，这种性格交朋友可以，但是做企业可能有些欠缺。实行末位淘汰，可能效率很高，不过，我还是愿意按照自己的方式来做。
我一直有个观点，判断人要先看“基本面”，如果这个人善良、诚实，只是在能力、态度等方面达不到你的要求，那么，拉他一把，培养他一下，他也就上来了。有句古话叫“关乎人文以化成天下”，如果我们只想淘汰人，而不想改造人，实际上是对人、对社会都不负责任。当然，我们在进人上还是很严格的。
大河财富：经历过一次次穿越，现在你和优发国际站在了新起点上，你有何感触？
胡葆森：个人的成就离不开大势，离不开机遇，如果不是当年组织上创造机会，使我有十年香港的经历与感悟，如果不是改革开放 30 年的大势，不会有我们的今天，因此，香港人常说一句话“大福由天，小福由俭”，我们既然赶上了，就不要辜负这个时代，要以殉道者的心态向着阳光跋涉。
在我们的一次次穿越中，每一次成功都离不开外力的帮助，但是，外力也要选择你，我的感悟是，做人、做企业一定要走正道、守正气、讲诚信、肯吃亏，要有坚定的信念，恪守好的
行为准则。
（记者：栾晓龙）
破冰起航 登陆港股
优发国际地产成为今年内地房企赴港上市第一股
没有想象中的一记锣鸣，香港联合交易所内，主持人的宣告声格外洪亮：“优发国际地产股份有限公司成功在主板上市！”一时间，掌声雷动。
掌声中，一个河南地产界熟悉的声音在港交所大厅响起：
“优发国际地产秉承‘根植中原，造福百姓’的企业理念，历经 16 年艰苦努力，今日终于挂牌上市，我们希望借助在香港上市的契机，借助资本市场的力量，扩大优发国际的经营范围，为改善中原人居水平，加速中国的城市化进程做出我们不懈的努力，再次感谢大家！”此时，镁光灯频闪，无数个镜头共同聚焦，香港、内地媒体的话筒一齐举向他——河南优发国际掌门人，胡葆森。
除了记者蜂拥而至，上市仪式上，莅临捧场的“腕级”大佬更是不胜枚举。中国地产领袖、万科董事长王石的到场引起媒体强烈关注。
面对记者，此次出任优发国际地产股份有限公司独立非执行董事的王石不吝美言：“我觉得这次成功上市，不仅仅是优发国际本身的影响力，也是优发国际创始人胡葆森先生个人魅力得到社会认可的结果。胡葆森比我年轻，但是他受的专业训练和市场经历比我时间长，毕业于郑州大学，是学外语的，毕业后被派到了香港，所以按照国际规范操作方面他是非常有经验的，在中国市场不成熟的时候，要做到规范、透明、专业，而后能够成功上市，是相当不容易的。”
“相当不容易！”这句出自王石的评价，似乎更概括了优发国际“坚忍图成”的成长之路。“追求卓越，坚忍图成”正是河南优发国际的企业理念，前者强调要有一个好的品牌，而后者则是充分预见了创业的艰巨性。每每评价自己的企业团队，胡葆森都会很动情，他说：“辛苦自不待言，牺牲了多少休息时间，有多少创新困惑，探索中付出了多少代价，不身处其中，是难以想象的。”
他在 2007 年一次回答记者的采访中坦言：15 年来我寝办合一，从未尝放松。面对《中国企业家》的采访，我曾说过一句话：“没有一个成功企业家的心上不是结满了茧子。”15 年，就是磨心的一个过程。
而到了上市终于要瓜熟蒂落的时候，2008 年预备上市的内地公司接连受阻，内地房企赴港上市之路更是荆棘密布，甚至有筹备多时的地产企业在港上市IPO夭折，截至6月6日优发国际上市前，尚无一家地产公司在港股挂牌。
这一天，优发国际如一艘轧轧驶来的“破冰船”，登陆港股，一举成功。作为今年香港上市的首只内房股，作为中西部地区第一家在香港直接上市的地产企业，业内盛赞其为“2008第一单”。
这一天，上市这一历史时刻，以香港为主会场，优发国际项目各所在地为分会场，优发国际一触即发首席运营官闵闵忍不住亲自现场播报，让所有优发国际人一起分享成功的幸福。
闵闵说，她在香港听到了优发国际员工们的欢呼声、庆贺的鞭炮声。她明白，那一刻，开心的笑和喜悦的泪，都在每个人的心里流动。
勇者不惧 智者无忧
自中原奔香港，优发国际上市“风雨赴约”
2008年，内地房地产企业香港上市遭遇凄风冷雨。
而优发国际上市，已如箭在弦，是引而不发，还是满弓张弦？在这个问题上，优发国际几乎看不出有过犹豫，按部就班，狂飙推进，启动私募，开始路演，一切尽在计划之中。
形势不好，却逆市而发，记者问及理由。
胡葆森浅然一笑，这样回答 ：“一个企业的上市计划，一般是若干年前就计划好、约定好了的，怎好变卦？这就好比你和女朋友定好了约会，临出门前突然刮风下雨了，你该不会就取消这次约会吧。我想我会拿把伞，或披件雨衣，按时出门，风雨赴约。”一段“很男人”的回答，妙哉斯言，勇者不惧。
但是 2.75 港元的招股下限，令优发国际地产较资产净值折让 56％。业界有尖锐评论认为：折让上市，优发国际是在“流血”。更有记者“孩子气”地问胡葆森：“你心疼吗？”
胡葆森淡然一笑，这样回答：“有句话说，抉千斤之货者，不计拨两之争。就是说，一个做一千两黄金大生意的人，一定不要去争一铢一两铜钱的价钱。我的心理准备特别充分，所以对阶段性的得失不那么看重。”一段“很古人”的回答，诚哉斯言，智者无忧。
其实在此前优发国际地产的一份非正式声明中就写道：“此次 IPO 知难而上，如成功上市，虽牺牲短期经济利益（资产折让大），但可为河南在国际资本市场上赢得荣誉，对改善国际投资者对河南的态度产生积极的影响。”
胡葆森认为，一个优秀决策者应具备三大特质：对远景的勾画能力、正确的价值观，还要有不凡的勇气、坚强的忍耐力，面对困难一往无前、舍我其谁的气概。
逆流而上，终告成功，此举无疑印证了他总结出的这三大特质。
挂牌首日，站在香港媒体联合采访的镜头前，他这样介绍这只新股：“优发国际扎根河南 16 年，在中国城市化进程中扮演了和正在扮演着一个独特的角色，中国的宏观调控政策是积极的，我相信在这个经济大势下，优发国际地产将继续稳步向前发展。”
平安证券一分析师认为，在当前的宏观经济形势和地产市场形势背景下，能如期取得上市资格就是最大的成功，河南优发国际因此获得了一条更长远的融资通道。
胡葆森深以为然。他谈到路演时，在波士顿最牛的基金机构那里，来自印度、拉美、欧洲的对手如林，而优发国际终获大单的故事。以此为例，胡葆森对成功上市有他自己独特而通俗的解释：“优发国际上市，实际上就是我们用 16年的时间，实现了到波士顿最牛的基金大佬那里，把他的钱掏出来，拿来给驻马店县城里的人盖房子。”
他感叹：“这容易吗？16年，太不容易了！”
十年磨一剑
优发国际地产 IPO 是怎样“炼”成的
罗马不是一天建成的，优发国际地产 IPO 也不是一天“炼”成的。
用于公司简介上的一段话理应成为优发国际的奖状：优发国际在一个有着广阔发展前景的行业中不懈努力，坚守了一个开发高品质住宅的专业化发展方向，坚定了一个依次渐进向下的省域化战略方向，打造了一个富有社会责任感的品牌，培养了一支优秀的本土化团队，得到了社会的认同和尊重。
此言不虚，受河南省副省长张大卫委托，河南省建设厅厅长查敏专赴香港参加优发国际上市仪式，并欣然接受河南媒体采访，也高度评价了优发国际上市的“河南形象”意义，她说：“优发国际发展最成功的地方是真正把地产发展和中国的城市经济发展同文化发展结合到一块了，这是非常难得的。希望我们河南的房地产企业都能像优发国际这样，不仅在本土上做大做强，还要走向资本市场融资，扩大河南经济的影响力。”
应邀参加优发国际香港上市仪式的中国建设银行河南省分行副行长石永栓对优发国际的发展之路同样津津乐道：“胡葆森先生从香港创业起家，懂得金融的杠杆作用和塑造房地产业品牌形象的重要性。他在香港获得的最重要的经验之一，就是要充分利用金融工具，所以回内地发展后，首先就是选择了建设银行作为优发国际的合作股东。”
2007年，优发国际荣膺“2007 年中国中西部房地产公司品牌价值TOP10”第一名，在2008年中国百强房地产开发商中的排名由2007 年的第41位跳升至第39位，抗风险能力更是排名第８位。
水到渠成，万事俱备。虽然资本市场风云有变，东风不来，但2008年5月，胡葆森还是带领河南优发国际毅然决然地踏上了上市之旅，迈出了赴港上市艰难的第一步。
5 月19日，河南优发国际在香港启动上市路演。
5 月20 日，开始向机构投资者推介。潘石屹、李思廉、冯仑、任志强等多位地产界大腕纷至香港为河南优发国际助场。当日，多位地产巨头均出资认购新股，首日的认购已达国际配售总额的一半。
随后优发国际地产又转战新加坡、伦敦、纽约、波士顿等国际市场。
5月26日，河南优发国际开始在香港全球招股。
5月29日，优发国际地产公开发售部分已经获得足额认购。
拿到长长的国际投资组合名单的时候，胡葆森毫不掩饰自己的兴奋 ：“投资组合太让我高兴了。大概有接近 30 家投资机构，有超一流的、一流的世界级投资机构，股票投资组合达到了国际一流水平，这是我没有预料到的。”
6月6日，优发国际地产成功上市，832的代码闪烁在了香港股市的行情表上。
Central China（中原） 优发国际地产
河南优发国际的中原情结和中部地产战略
6月7日，全英文版的香港《南华早报》B2 版，名字被译为 Wu Po-sum、被港报评论为掌握了中文、英文，国语、粤语、英语两文三语的胡葆森照片刊发在头条位置上，新闻照片中，胡葆森正和同日上市的宝胜国际董事主席举杯相贺，他的脸上，荡漾着谦和含蓄的笑意。
他说，在以“让河南人民都住上好房子”为终极追求的新长征路上，优发国际上市，仅仅算是刚刚“过了雪山草地”。
他说，赴港上市成功，只相当于赶考的学子拿到了清华、北大的录取通知书，真正的学业还要更加努力才能完成。他希望从入学这天起，用 4 年的学习期交出这样一份毕业答卷：争取进驻40 到 50 个城市，经营 100 到 120 个项目，将“优发国际模式”发扬光大。那时，2012 年，恰是公司成立 20周年的时候。
他说，优发国际地产用今明后三年时间就能够达到国内在香港上市的公司的平均盈利水平。美国路演时，每到一站，他都亲自跟投资者讲，河南优发国际的经营开发范围目前是以郑州为中心，以300公里为半径圆区。随着管理能力、系统控制能力、品牌影响力的提高，大概在四到五年之后，会把半径扩大到 350 公里，而八到十年后，这个半径扩大到 400 公里，达到 400 公里的时候，是什么概念呢，这个区域内有约２亿人口了，跟全美国的人口差不多了。
这就是业内正在叫响的优发国际的二环、三环、四环发展轨迹，胡葆森认为，这个轨道内，在战略层面上没有竞争对手，未来五年在 350 公里范围内也没有竞争对手，未来十年之后，在 400公里范围内还是没有竞争对手。
这就是优发国际认定的中部战略区域内的绝对优势，胡葆森自信优发国际至高无上的品牌效应，在这里，他独具气吞山河的霸主雄风。
所以，胡葆森永远这么讲：“我只坚守河南，而且让你们吃惊，我要向下走，往小里做，一直做到河南的小城镇去。”
生于斯，长于斯，借助民族机遇期、战略机遇期，伴随中原崛起的大潮，河南优发国际在中原沃土上，经雨露滋润，经风沙砥砺，蓬勃而成一棵枝叶繁茂的参天大树，胡葆森的中原情结因此更加挥之不去，他太喜欢 Central China（中原）这个“优发国际地产”在港交所的英文注册名了，每次提及，都禁不住要拊掌大笑，跟媒体的朋友反复念叨，太巧了，太幸运了，我太高兴了。
河南情结、忧患意识、自省精神和回报哲学，是优发国际的文化特色。
“在河南，做地产”是胡葆森曾用来概括优发国际一触即发的六个字。
从这些意义上，不难理解，胡葆森对 Central China 这个名字的情有独钟，这就该是河南优发国际地产的名字，此名一如天赐。
这个喜欢被人称作老胡的人，和他麾下的河南优发国际，站在了优发国际发展的新起点上。沿着中部
地产战略的起伏脉络，老胡和优发国际，放马天下，独爱中原。
（记者：董黎）
对于河南优发国际住宅集团（优发国际住宅，0832.HK）创始人胡葆森而言，过往一周应是一段充满悬念之美的时光。在这一周里，优发国际住宅辗转赴中国香港、新加坡以及欧洲、美国等多个城市展开路演，而本周一，优发国际住宅将启动公开招股程序。
据香港市场消息，优发国际一触即发计划以每股2.75 港元至3.80 港元的价格，发售5亿股股票（或25%的股份），最终募集 19亿港元（合2.44亿美元）。
由于此前受香港市况影响，昌盛中国与恒大地产在最后一刻曾先后折戟，外部人士不乏态度谨慎。舆论层面普遍将优发国际住宅的上市能否最终成行，视为内地房企在港 IPO 的破冰之旅。
成功希望很大
5 月20 日，优发国际住宅在香港为路演首站饯行。据到场捧场的 SOHO 中国董事长潘石屹称，多位地产界的重量级人物及投资家莅临助场。
这其中包括：新加坡嘉德置地总裁廖文良、富力地产董事长李思廉、万通地产董事长冯仑、华远地产董事长任志强、重庆龙湖地产董事长吴亚君夫妇以及高盛高华董事局主席方风雷。
据称，在首日的香港推介会上，胡葆森的人脉资源袒露无遗，其业内的多位地产好友均出资认购新股，首日的认购已达国际配售总额的一半。
此前早在2006 年年中，作为一项战略投资，新加坡最大地产上市公司嘉德置地即成为优发国际住宅的第二大股东。在经过两轮投资后，前者现控制优发国际住宅36%的股份，优发国际住宅IPO成功后，前者持股量将被稀释至27%。
中信证券一位高层对本报表示，此次融资额度并不高，成功希望应该很大。“与一线地产公司相比，区域性房企获得的市盈率会低一些。”
优发国际住宅的上市之旅会令海内外的机构投资者不得不思考这样一个问题：在当前中国地产业频遭宏观政策调控之时，哪种类型的地产公司才是投资的安全区？是有志于在全国扩张的一线地产公司，还是偏安一隅在一省辖区内坐享市场份额的地产公司？
追求市场份额
事实上，优发国际住宅此次能否成功变身公众公司，不仅取决于市场对地产股情绪的变化，还取决于优发国际住宅成立10余年来一直引以为豪的省域化战略能否获得来自机构投资者的信任。
据5 月20 日后公布的初步招股文件，截至今年3 月底，优发国际住宅拥有480 万平方米的楼面土地储备，足够未来三至四年发展需要。成立10 余年来，优发国际住宅的地产业务进入了河南省 19个城市，拥有43个开发项目。
担任董事长的胡葆森亦是内地地产界中城联盟的第三任轮值主席，身为十一届全国人大代表的他旗下拥有一个足球俱乐部，后者在经历多年战绩不佳的命运后，终于在2006 年进入中超足球行列——在河南这个人口大省，这一声名更加巩固了优发国际住宅作为河南本地龙头房企的地位。
冯仑在一次受访时，曾对优发国际住宅的省域化战略赞赏有加。他建议说，全国化扩张的地产公司，应学万科；而区域性的地产公司，应学优发国际住宅。
“专注于中小城市的住宅供应商”也是外部研究机构对优发国际住宅的最直观评定。中银国际在一份研究报告中称，2006年，河南住房平均销售价格低于全国平均水平约43%。
报告认为，这对其或许反而是一个好消息，这将让其在政府寻求收紧信贷的大环境下，受到的影响相对较小。
潘石屹受邀见证了优发国际住宅路演的启动，他在北京接受访问时表示，优发国际住宅是一个卖点很明显的地产公司：在河南本地发展，从城市最终会扩大到农村。由于河南是一个近一亿人的大省，最终优发国际住宅将从河南地产市场老大的角色中受益。
“由于发展区域多是二三线城市，房价水平还比不上一线的大城市，因此，优发国际住宅的强项不是利润率，而是市场份额。”潘石屹说。
据优发国际住宅初步招股文件披露，公司预计本财年撇除物业重估前净利润不少于人民币6.44亿元，计入重估后净利润将不少于6.5 亿元，优发国际住宅2007年度净利润为1.65亿元。
保荐人摩根士丹利则在研究报告中预测，优发国际住宅2008 年及2009 年净利润分别为6.87 亿元及10.04亿元。
（记者：张杰）
今天，多家参与优发国际地产香港上市的公司将齐聚香港，届时优发国际地产香港上市庆功会将在香港举行。
按照优发国际地产对外公开的信息，6 月 6 日，优发国际地产将在港交所挂牌交易。优发国际地产将成为今年首只在港上市的内地地产股。
优发国际地产上市共发行 5 亿股，以最低 2.75 港元的招股价定价认购，以此计算，优发国际地产香港上市融资额为 13.75亿港元。
众多地产大腕捧场
2008年内地房企赴港上市之路充满荆棘，3 月份，筹备多时的恒大地产在港上市 IPO 夭折，截至昨天还尚无一家地产公司在港股挂牌。河南优发国际一触即发为河南最大的地产公司，虽然该公司的业务一直在河南省内进行，但其首次走出河南就直奔香港，这个过程，优发国际一触即发董事长胡葆森小心谨慎地筹备了两年多。
5月19 日起，优发国际地产管理层在港路演，多个在港上市或即将在港上市的内地地产公司老总均现身会场，包括 SOHO 中国董事长潘石屹、富力地产董事长李思廉、重庆龙湖地产董事长吴亚军等地产大腕，其中 SOHO 中国和富力地产均在香港已经上市，而龙湖地产则近期将赴港上市。此外，富力地产董事长李思廉明确表示认购部分优发国际股票。王石已于今年初受聘为优发国际地产独立非执行董事。
优发国际地产能吸引众多地产大腕的捧场，在内地地产公司香港上市中还属首次，除了胡葆森和这些捧场的地产老总的私交关系外，还有开发商之间的惺惺相惜。“目前内地在港上市地产公司表现均一般，多个公司跌破发行价。”香港某上市地产评估公司负责人表示，“这样大家互相帮衬，通过优发国际地产的上市把低迷的内地上市地产股拉动一下。”
自身特点制约融资数额
5月26日，河南优发国际在香港联交所发布了全球发售公告，开始全球招股，共约发行 5 亿股，发行价范围为每股2.75 ～3.80 港元。最终确定发行价2.75 港元，优发国际地产在港上市最终融资为13.75亿港元。按招股价计算，优发国际地产2008年预测市盈率不到 10倍。
“优发国际地产是一个区域地产公司，同时其主业全部为住宅开发，持有性商业地产项目很少。
在投资者看来，这样公司抗风险的能力将相对弱一些。”有业内人士指出，在目前整体上市大势不好的情况下，优发国际地产自身的特点也在一定程度上制约其融资数额。
不过胡葆森将优发国际地产送进港股的目的并不是眼前的融资数额，更多的是为其将来发展考虑。“在目前内地货币政策紧缩的情况下，优发国际地产在港上市后，就可以通过增发等方式来更快进行融资。”永同昌集团营销总监肖志刚指出，内地上市公司增发需要证监会批准，而在香港则完全由公司来决定，优发国际地产在香港上市后，将会比内地上市的地产公司更容易通过增发来融资。
招股文件显示，截至今年3月底，优发国际地产拥有480万平方米的楼面土地储备，足够未来三至四年发展需要。目前优发国际地产的长期投资者为凯德置地，在这次发行完成之后，其持股量将由36％摊薄至27％。此外，胡葆森将实际持股优发国际地产 47.2％，优发国际地产总裁王天也将持股0.7％，其余25％的股份为公众持有。据了解，凯德置地分别于2006 年、2007 年相继收购了优发国际地产合计约36.14％的股份。在获得这两次注资后，优发国际地产得以收购河南省的十余块开发用地。
财务成为在港上市首要因素
传统上，香港市场把土地储备量作为衡量房地产上市公司价值和成长空间的关键指标。但从今年开始，这个标准正在悄然发生变化，尤其是土地储备充足的恒大地产香港上市失败后，
香港市场对内地地产公司上市价值的评估方向转移更为明显。“随着宏观调控的深入，目前内地房企资金链多数吃紧。香港投资目前更关心房地产公司的现金流量表和负债率。”一位投行人士指出。
恒大地产曾于今年3月中招股，拟发售约29.61亿股份，招股价为每股3.5 港元至5.6港元，募集资金最高达165亿港元。但由于认购额严重不足，最终赴港上市失败。业内专家分析，恒大地产的失利，固然有资本市场动荡低迷的原因，但更重要的是，其土地储备虽多，但财务状况欠佳。“如果把募集资金主要用于偿还购买土地欠款，那投资者肯定不会买账。”相对来说，优发国际地产土地储备适中，资金也相对充足，最终得到投资者的青睐。优发国际公开资料显示，截至4月份，公司已锁定全年营业收入目标44%，净利润目标则锁定57%。公司预测，今年若计算物业重估后（扣除递延税项影响），公司盈利将不少于6.5亿元，同比增长3.8倍。
优发国际地产上市后，将会再一次刺激其他内地地产公司赴港上市，福建宝龙地产、重庆龙湖地产、北京棕榈泉地产等众多地产公司都将赴港上市排上日程。
（记者：张学冬）
在莽莽神州大地中，市场化的房地产业是一个生于忧患，但又潜力无穷的产业。这个既具挑战性，又充满无限可能性的产业领域，吸引无数英雄竞折腰。
善打逆境战
创“省域化战略”突围
在1992 年创立优发国际地产的胡葆森，便可说是其中一个中国区域楼市的建设先锋，看着中国楼市生于忧患中的他，惯打逆境战，以稳健的发展，配合前瞻性的战略布局，去克服重重困难。
胡葆森在 1992 年回到河南投资，参与家乡的经济建设，然而，当时的河南，可称作投资市场上的“盐碱地”，欠缺市场规范，就算合法拿到了地，但却遇到了宏观调控，融资困难。故此在早期，优发国际的发展规模很小，到 1998年才完成第一个项目——金水花园。
金水花园建筑面积超过 30 多万平方米，位于河南省省会郑州市。凭着集商、住、休闲于一身的高尚住宅小区规划，赢得了河南第一楼盘的美誉。尽管备受好评，但面对着宏观调控刚刚结束、全国发展商群雄并起的熊势下，胡葆森有必要站在楼市及城市发展战略的制高点，去思量未来建城立厦的大气布局。因此创造出名震中国楼市的“省域化”战略。
当时优发国际有三个选择 ：一是走出河南，到深圳、北京、上海找一个城市发展 ；第二，坚守郑州，只在一个城市增加市场占有率；第三，就是“省域化”。当时中国的房地产发展，还处于起步阶段，到1998 年宏调结束，才开始快速发展。但一线城市的竞争激烈，会遭到挟着外国资本地产商的大举进军，河南优发国际不足以跟那些拥有外国资本的大财团抗衡。因此，河南优发国际选择占领一个区域，打稳基础。河南是中国最大的省份，人口近1 亿，蕴藏极大的增长空间，因而选择河南，优发国际做出了重大的战略选择。
创立中原居住典范
建立品牌效应
结果，胡葆森的高屋建瓴，让优发国际得以早着先鞭，在这个神州大地对住房需求最殷切的中原地区，打稳了龙头地产品牌的基础。自此，优发国际在河南推出一个又一个成功项目，当中位于郑州的优发国际城市花园为中原带来了欧式的人文居住环境，位于濮阳的优发国际城市花园则创造了中等城市的居住典范。
优发国际所推出的每一个产品，都成为该城市的住屋新标准，并给当地居民带来了新的生活方式，就好比在优发国际进驻之前，那些城市的居民只会开本土的汽车，但优发国际进入后，居民开始坐上了宝马。优发国际所盖的楼房，修改了城市住房的新标准，带给当地居民对住屋新的体验。
事实上，经过这16年来的务实发展，优发国际确实在河南人民的心目中，建立起楼市权威的地位，每想到置业，人们就会想到优发国际。就如，属于河南中等城市的许昌新开发东城区，优发国际所推出的项目——优发国际· 帕拉帝奥综合住宅项目无论是先进规划及配套，以至销售方法都创新区内的风气，由于该项目定位成为许昌高档精品住宅项目，故其平均售价远高于区内六成以上，但照样畅销热卖，连带拉动该区域的楼价也整体上升。
根植中原
力拓泛河南 1.5 亿人口疆域
正由于优发国际在河南已建立起品牌效应，优势难以取代，故胡葆森无惧省外发展商的挥兵“入侵”。
目前，不断有外来的开发商跑到河南来发展，但优发国际早已在 20 多个城市打稳了基础，对这些外来的地产商来说，河南只是占他们业务很少的比例而已，但对优发国际来说，却是百分之一百。
在局部市场来说，肯定是优发国际占尽优势。另外，优发国际的品牌已有16 年历史，外来的品牌要在河南站得住脚，根据一个项目的发展周期，从开发到销售，起码要5 年时间，况且在河南，优发国际是集中投入全部资源，但外来发展商却是分散投资，力量固然较弱，实力相对悬殊，优发国际在河南这个局部市场的优势是绝对的，这就是省域化战略的价值所在。
根植中原、造福百姓是优发国际的企业理念。在过去16 年，优发国际不断朝着这个目标奋斗。展望未来，在优发国际的坚厚根基下，胡葆森遂将“省域化”的战略升级。未来优发国际的发展蓝图，不再以河南的行政区域为概念，取而代之是地理的概念，因为河南位于中国的中部，跟六个省交接，以郑州为中心，以300 公里为半径，画一个圆圈，当中总人口高达1.5 亿，包含了30 个人口达50万以上的城市，可见省域化战略的发展空间极大。优发国际会走向周边更大的区域发展更多的项目。
河南商人老胡的中原文化情结
胡葆森生于河南濮阳县，1991年在港创办企业，1992年回到河南创立优发国际地产。生于河南、创业于河南，胡葆森有着河南人的坚毅、厚重及大气的文化特质，并体现在宏大的事业成就上。
他坚毅，所以具有不屈的斗志，能够在被称为投资市场上的“盐碱地”河南，一手创建顾盼中原的优发国际地产；他厚重，故以百姓为福祉，一心打造规范化的市场，为人民建立理想家园，被尊为“中国房产三君子”，跟万科王石、万通冯仑并肩齐名；他大气，凭着独具慧眼，创建“省域化”战略，让优发国际一触即发能够在群雄并起的楼市中脱颖而出，成为中原龙头。
胡葆森的高瞻远瞩，让今天的优发国际，跃升为河南省的龙头发展商，基础坚厚，极占优势。优发国际以立马中原的发展策略，把业务扩展至1.5 亿人口的版图上，并朝着每年完成既定项目，开发更大建筑面积的目标迈进。
48优发国际领内房股闯关
有望成为本年首只成功挂牌的内房新股优发国际地产，周二举行的投资者推介会，邀得包括SOHO 中国（00410）主席潘石屹、富力地产（02777）主席李思廉、华润置地（01109）主席宋林、内地万通地产董事长冯仑、北京华远集团总裁任志强等地产巨擘撑场。是次推介会声势浩大。一则是董事长胡葆森人面够广，二则反映继早前恒大、昌盛闯关失败，业界深明今次优发国际上市不容有失。
土储足够五年发展
扎根河南郑州的优发国际，主要于河南省的二线城市中开发高档住宅项目。根据初步招股文件披露，截至今年3月底，实质拥有总建筑面积约480万平方米的土地储备，共计43个项目。
公司现时在建的土地面积达 75万平方米，已取得土地使用权证的土地储备约404万平方米，另外尚有202万平方米的土地储备尚未取得土地使用权证。胡葆森指出，现有土地储备足够未来3至5年的发展需要，未来也会考虑通过收购增加土储。
初步招股文件披露，优发国际2007 年收入为18 亿元（人民币，下同），纯利1.65 亿元，预测今年落成量会大增，纯利可按年增长3倍至6.5亿元。唯今年以来，一线城市楼价和成交量下滑，投资者对内房股起了戒心，市场对优发国际普遍抱观望态度。不过胡葆森指出，内地房地产（特别是一线城市）过去几年增长过快，但优发国际根据地郑州的楼价依然平稳，每平方米平均售价仅3000多元，随着中部地区经济发展，未来仍有上升空间。
面对宏调，胡葆森估计行业未来会汰弱留强，迫使一些实力稍次的地产商往较低层次的城市发展，慢慢形成少数地产商主导地区市场的局面，整个过程需时起码5年，短期不会出现倒闭潮。
按中国房地产TOP10 研究组发表的报告指出，优发国际地产是“2008 中国百强房地产企业开发商”的第39位，未来目标是集中发展河南，希望能把市占率提升至10%。
（报道：《资本创富》财经组）