中城联盟第三任轮值主席、优发国际一触即发董事长胡葆森
以《大山大河，上下求索》为主题为论坛开场
12月2日，由中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）主办的第5届中城联盟论坛在北京举行。本届论坛沿用了前四届论坛主题——“和未来好好谈谈”，邀请胡葆森、王石、冯仑、宁高宁、田明等行业大咖与300多位地产行业总裁一同穿越行业周期，寻找地产“真变量”，与未来对话。
今年是中城联盟成立20周年，作为中城联盟创始人和发展全过程的亲历者，老胡首先对中城联盟20周年表达了祝贺。1999年，面对野蛮生长的房地产行业，他和王石、冯仑、宁高宁达成共识：中国房地产行业需要有一个组织引领行业发展的方向。于是，中城联盟诞生了。
“中国经济是一片大海，经历了无数次狂风骤雨，大海依旧在那儿。”老胡引用总书记的讲话，告诉在场的所有观众，中国经济能够应对各种困难与挑战，而中国房地产行业亦是如此。他表示：借着城镇化的发展机遇，中国房地产行业在过去20年中取得快速发展，也为国家贡献了200多亿平方米的房子，解决了7-8亿人口住房的问题。同时，自2013年之后，中国房地产行业对GDP的贡献一直保持在6%左右。
但是，这20年也是中国房地产行业大浪淘沙，不断洗牌的过程。老胡说：“房地产企业有的从小到大，有的从大到小，有的改行，有的出局了。现在还有新项目开工的企业已经不足1万家了，已经有9成的企业被出局，行业洗牌加速”。
那么地产企业怎么在当下的市场环境中求得生存？老胡用他从商40年的所思所得为在座的各位开出“药方”：“天时”只能顺，“地利”只能借，只有“人和”可以力求——“你在多长的时间里面在多大的范围里面收获了多少的民心，你就获得了多大的成功”。老胡强调，这些年被淘汰的企业，都可以从初心、专心、匠心、恒心、用心、信心、决心这几个方面来找到问题。
优发国际一触即发一直秉承“省域化发展战略”，27年来深耕河南，如今已经进入123个城市，实现资产规模与销售额的双千亿，截止11月底纳税60亿，全省纳税额仅次于河南烟草，今年新开工了1400万平方米，在建4000万平方米，随着筑友智造的加入，优发国际如今已经完成了房地产行业全产业链的闭合……老胡用这样一张成绩单展现了优发国际坚守初心，根植中原27年所收获的成果。
对于整个房地产行业，老胡认为今后的10到15年，是一个增量与存量并存的时期，怎么经营好存量市场，大家都在探索，他期待在之后的讨论中能有新的观点和经验。最后，老胡表示自己在中城联盟20年中感受到了温暖，学到了很多东西，他也希望今天的观众能有所收获。
大咖分享干货
中城联盟轮值主席，朗诗集团董事长田明：
“我们为什么要做企业社会责任”
企业社会责任有且只有三个层次：第一社会责任是为客户提供好的产品或者服务；第二社会责任是为员工创造收入和个人发展空间；第三社会责任是积极地参与社区的建设；
企业家道德追求和企业的伦理追求，以及企业的永续经营并不矛盾、并不冲突，相反它是殊途同归的。
不再单独地追求股东价值最大化，已经成为全球企业界、经济界主流的共识。未来，同时追求商业和社会成功的“B Corp公益企业”这种新的企业形态，会成为一种趋势。
商业向善，要由市场经济来配置资源；把对社会和环境是否友好作为检验商业模式的优劣标准；对于公益慈善事业要以商业的方式来运作，才会更有效率。
中城联盟第一任轮值主席，万科集团创始人王石：
“教父？不敢当”
今天我想借这个机会从“墙上的照片”里走下来。明年我虚岁70岁，把我称为中城联盟年纪最大的创业者比较实际，说“地产的教父”，我不敢当。
2019是中国改革开放第二个40年的第一年，是两个40年中间的一个过渡。过去的第一个40年是摸着石头过河，是要杀开一条血路，充满了不确定性。而第二个40年开始的时候，中国已经提出了“一带一路”，已经是目标非常明确的。
可以说，第二个40年，真正的机会、中国在全球真正的地位，才开始显现。
而我们这批第一个40年里成长起来的第一代、第二代企业家，在第二个40年里要如何选择、如何规划自己，这才是我们在当前这个过渡期中要做的。
中城联盟第二任轮值主席，御风集团董事长冯仑：
“行业发展的逻辑变了，我们要讲的故事变了”
我们今天如果说行业和市场遇到了困难，不顺利、有挫折，那一定是以前一件事没做对。
过去高速成长这段时间，我们“过去靠运气赚的钱今天凭本事又都赔完了”，为什么会这样呢？
很简单，市场高速成长的时候，我们会把运气当能力，我们总觉得是我们超出常人，有特别的禀赋，然后我们赚了钱就不断地重复这个行为，而忘记了市场环境在改变，规则在改变，结果你把运气当能力，最后过度使用了这个“能力”。
人均GDP大概从一千美金开始，人们有买房的欲望，到一万美金，新房的数量已经很少了。未来新房市场增量速度会很快地下降。而GDP达到人均一万美金至六万美金的阶段，我们会步入后开发时代，我们比的东西从开发时代的规模、成本、速度，进入到比拼产品、运营和资产管理的阶段。
行业发展的逻辑变了，我们要讲的故事变了，我们比拼的东西也变了，对地产人的要求也变了。
中化集团董事长、党组书记，中国化工集团董事长、党委书记宁高宁：
“百年未有之变局的四大根本变化”
我们现在身处百年未有之大变局，我们所处的国际环境、经济变革、企业发展逻辑和竞争，以及社会的认知和观点都在改变。
第一个明显的变化是西方社会的变化。西方国家的社会价值观，一些之前以为不会变的所谓“普世价值”、所谓“人类命运”的宗教信仰式的、博爱式的东西都在改变和消失。
第二个变化是全球经济一体化、资本和商品跨境的交易和流动越来越困难了。未来，这个趋势可能会更加明显。
第三个变化是企业层面的变化，过去传统观念中企业利益里排在第一位的是股东利益——追求股东利益最大化、投资回报最大化，但现在这种评价体系在变化。
第四个变化是科学技术的进步带来的，发展的进步，在国际间和企业间就演变成一场科技之战、科技之争。技术的引进、转让、合作正变得非常困难。
中城联盟副主席，旭辉控股董事局主席林中：
“增长有三张底牌”
回过头来看，中国这几十年是房地产行业三百年历史里最好的时期。未来，行业虽然整体规模已经接近了一个顶峰，但是行业这种大的规模还会持续下去，即使它以五年回落10%的萎缩速度，撑住这个行业规模在10万亿以上，估计还可以维持20年左右。
因此，我们应该重点关注的是：未来如何利用好这20年？——一手抓增长积累，一手抓转型布局。也就是一方面要提高增长质量，高质量经营，另一方面，要寻找第二增长曲线。
那如何去做到有质量的增长？
可以打三张牌。第一，保持均衡的增长策略，平衡增长率、负债率、利润率；第二是增长模式的选择，“是大还是强？”，行业处在不同的时期，要有不同的策略选择；第三，未来几年，房地产行业都会处在去杠杆、降负债的阶段。因此，我们一定要保持低的财务杠杆，更多依靠自有现金流，依靠公司股本金的增加；其次是适度的合作杠杆；再者是维持高的经营效率，高的经营杠杆；最后就是保持高的投资杠杆，降低地价在售价中的比重，提高货币比。
中城联盟第九任轮值主席，世联行董事长陈劲松：
“用什么样的逻辑看未来？”
中国目前城市化率是60%，距离未来达到75%以上，还有10-15年时间，这是行业底气所在。
房地产的发展逻辑，它是有边界的。这个边界就是人、钱和基础结构。
人的问题是行业的最主要问题——在7成人口已经是非农的情况下，人口结构迅速变化，城市人口流动不均衡，加上棚改高潮褪去，人口边界成为全域发展最主要的制约。
第二个是“杠杆”问题。虽然和美国相比还有差距，但目前中国居民杠杆使用率已是新兴国家中最高的。中国房价未来怎么走，与居民不同阶层的杠杆率高度相关。
第三个是“产业结构”问题。未来都市圈的发展，将成为中国拉开新一轮增长大幕的核心产业驱动区。在总体增速时代结束之后，结构性转移会成为行业关注的要点。
链家董事长左晖：
“懂数据才能更懂消费者”
过去20年，行业对消费者的研究远远不够，产品容错率非常高，未来10年，供求关系将发生巨大变化，这个行业的消费者会完成一个从线下到线上的移民，C端（消费者）在价值链中的地位将会有很大提升。
怎么才能更懂消费者？通过线上、数据更容易懂。
用大数据显示城市内交易价格更迭，从大数据看消费特征，城市居住信息化等等，线上的核心是通过大数据的积累，让组织知识的迭代速度远远超过传统知识更新。而只有了解了数据流向，我们才能更懂消费者。
大汉控股集团董事长傅胜龙：
人口双向流动的时代，区域房企有大机会
农村的80后、90后、00后，在他们的观念内，压根儿他们不认为我们是农村的孩子，100%的进城，100%的走向长沙以外的地方，与此同时，接近退休年龄的知识分子或者有一定成就的人，又在寻找着儿时的记忆——他们希望既拥有城市的方便，还拥有农村的生态。正是因为这种人口的双向流动，决定了我们区域地产的价值挖掘出了机会。大汉围绕这种人口的流动，做了几件事情。
第一件事情，让农民工的孩子不再是农民工，要成为新时代的工匠。大汉国际工匠院，打通各种资源，让学生们在获得学历证书的时候能够获得多个企业培训方法的技能证书，实现1+X的人生。我们希望从全城开店、到开网店、开校店的模式成为新的大汉模式。
第二件事情是做了一个明道公社，满足临近退休的一代人往生态地区、往城市周边延伸的这种需求，实现一种社区养老的新方式。
第三个事情做一个社区数字化。未来都是平台化，我们制造一种数据，希望我们企业同许许多多的企业一样实现一种数字化的转型，要么把自己变成一个数字化的平台企业，要么把自己的资源装上这个平台。
金地集团董事长凌克：
多元化的重要法门——标准化
我们看所有的TOP10、TOP20在做一件什么事情？
他们在做标准化，标准化的目的是什么？是让效率更高。
怎样可以做到高周转？就金地而言，所有的产品我们目前分成了11个产品线，每一个产品线里边有ABCD四个档次，把44种产品放到我们在全国的70个城市去落地，然后按照这样的标准化去生产一万块钱一平米的房子到十万块钱一平米的房子。
区域房企如何与TOP20竞争？
在做企业的时候，我们要看到的是时间的价值，所以我们在做投资的时候，一定要去看IRR，不能只看净利率和毛利率，一个公司的经营一定最后要看ROE、要看（ROC），而不能看净利润有多少去比较。
区域性的房企已经具有这种能力的时候，我觉得完全是有可能去跟TOP20去竞争的，为什么？因为你们最知道本地的市场，你们可以比他们做得更好、做到全省域的覆盖。