3月29日，优发国际新生活有限公司（以下简称“优发国际新生活”或“公司”，股票代码：09983.HK）在线上发布2020全年业绩。这是自2020年5月15日登陆港股市场后的第一份年度业绩报，也用数字再次证明了自身实力。优发国际新生活董事会主席王俊、执行董事兼执行总裁王乾及新生活管理团队出席发布会。
2020年，尽管受到新冠肺炎疫情影响，但公司经营效益稳步提升，物业管理规模、营收、净利润等核心指标增长迅猛。公司实现营业收入26.5亿元，同比增长51.3%；毛利同比增长49.4%至8.6亿元；净利润同比增长93.5%至4.4亿元；归属于股东净利润为4.3亿元，同比增长82.3%，每股基本盈利为0.3827元，同比增长47.0%。从管理规模看，在管总建筑面积达1亿平方米，同比增长75.5%；合约总建筑面积1.87亿平方米，同比增长62.7%。年报显示，利润增加主要有三方面，一是物业管理及增值服务中，在管面积大幅增加及增值收入增加；二是集团“优发国际+”平台的注册用户数量大幅攀升，导致生活服务的收入增加；三是集团推行提质增效措施，管理费用率持续降低所致。
一、在管面积与合约面积快速扩张，关联地产未来亦有望贡献稳定增量
据年报显示，截至2020年12月31日，公司在管面积与合约面积规模已分别达到1亿平方米及1.87亿平方米，较2019年分别增长0.43亿平方米及0.72亿平方米，同比增长分别为75.5%及62.7%。2018-2020年，在管面积与合约面积年平均复合增长率分别为97.3%及62.9%，内生增长动力强劲。
公司物业管理及增值服务已覆盖河南全省18个地级市（包括104个县级市中的97个），以及海南海口市、新疆库尔勒市、河北衡水市，服务427个物业项目、逾150万名业主及住户。
新增在管面积中来源于关联公司及第三方的面积分别为0.16亿平方米及0.27亿平方米。合约面积中来源于关联公司及第三方的面积分别为0.17亿平方米及0.54亿平方米。管理规模实现高速扩张，呈现持续快速增长的良好态势。截至2020年12月31日，第三方物业开发商的在管面积占公司的在管总建筑面积约45.1%，较2019年末增加14个百分点。该数据已经足够说明优发国际新生活的强大品牌力。
随着优发国际地产项目的陆续交付，以及围绕已有项目开展收并购和外拓，公司于河南省内的项目密度将进一步提升。公司在河南省内深耕优势明显，知名度和美誉度均较高，后续将继续发挥优势提升河南市占率。并且，公司未来有望通过项目代建、第三方外拓以及并购将经营范围至大中原区域。
据国信证券研报分析，预计2021年公司的在管面积、合约面积将分别达到1.7亿平方米、2.3亿平方米。预计2021年新增面积中，来自优发国际关联公司的面积约为1400万平方米，来自第三方收并购的面积约为4000万-5000万平方米，来自第三方收并购的新增面积占比将达75%左右。
公司区域长期深耕优势明显，优发国际品牌在河南省及大中原区域的知名度和美誉度较高，聚集效应将会提升公司成本控制和快速拓展的能力，提升物业服务基础板块的经营水平。
二、营业收入超26.5亿，同比增长51.3%，延续增长势头，增值服务贡献度提升
报告期内，优发国际新生活总营业收入由2019年17.5亿元增至26.5亿元，同比增长51.3%，物业管理收入和增值服务收入分别达到8.6亿元、6.2亿元。实现营业收入上升的主要原因是物业管理面积增加，以及增值服务的不断丰富与发展。对比截至目前已披露年报的上市物企的营收增速，优发国际新生活的营收增速处于行业头部，在今年新上市物企中，增速亦表现突出，发展势头持续向好。
优发国际新生活收入来自三大业务，分别为物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务。报告期内，物业管理及增值服务、生活服务两大业务板块保持高速增长，“优发国际+”平台、成本管控、疫情防控等方面亮点频出，行业地位和品牌价值持续攀升。
其中，物业管理及增值服务是优发国际新生活最大的收入来源，公司通过提供优质的基础物业服务，为客户打造上乘的居住体验，提升客户粘性，为向潜在广大客户提供全方位、多元化的增值服务打下坚实基础。2020年，物业管理及增值服务收入约22.0亿元，较去年同期增长约63.9%，占总收入的82.8%，继续保持高增长。该业务分部收入的增长一方面是因为物业管理的在管面积由2019年的5,698万平方米增加至2020年的10,002万平方米，使得物业管理收入增加；另一面是因为营销代理、 智慧社区解决方案、增值服务等增值服务业务的增加，带动增值服务收入增加。社区增值服务的收入贡献度明显提升，较2019年增长逾7个百分点，表明公司多元业务机构进一步优化。
2020年，生活服务业务实现收入3.66亿元，同比增长18.7%。“优发国际+”平台发力，得益于疫情期间“线上化”服务需求的爆发，“优发国际+”平台的注册用户由2019年的约218.6万名增至2020年的约367.2万名，同比增长68.0%。
目前，物业管理企业除了物业管理服务收入基本上都在布局多元化增值服务板块，从年报数据可以看出，除管理面积、收并购等因素外，多元化增值服务收入上升是优发国际新生活业绩增长的主要原因。
三、净利润增长近九成，盈利能力稳步向好
2020年，优发国际新生活的毛利润和净利润都维持高速增长，盈利能力进一步提升。毛利实现8.6亿元，同比增长约49.4%，毛利率为32.4%，主要由于管理规模提升带来的降本增效及社区增值服务的规模提升所致。净利润4.4亿元，同比增长89.3%，净利润率为16.6%，较去年同期上升3.3个百分点，显示了企业管理效率方面的提升以及成本方面的有效管控。
报告期内，物业管理及增值服务收入约为22亿元，同比增长约69.3%，毛利率为31.3%；生活服务收入约为3.7亿元，同比增长约18.4%，毛利率为32.7%；商业资产管理及咨询服务收入约为0.9亿元，毛利率为60.0%。整体盈利能力保持稳定增长。
从不同业务板块的盈利能力看，商业资产管理及咨询服务2019-2020年的毛利率水平在60%以上；非业主增值服务的毛利率始终保持在45%以上；社区增值服务、生活服务的毛利率均保持在30%以上，因坚持提供高品质物业服务，基础物业管理的毛利率水平基本保持在16%上下。
四、深化“优发国际+”APP与线上线下融合发展，创新业务模式
优发国际新生活在河南省是绝对的头部品牌，依靠在河南区域的市场影响力，公司建立起覆盖线上、线下生活服务体系的“优发国际+”生活服务平台，有着强大的竞争力。“优发国际+”平台注册用户及GMV始终保持高速成长，得益于疫情期间“线上化”服务需求的高速增长。据年报显示，2020年，“优发国际+”平台用户数达到367.2万人，新增注册用户148.6万人，同比增长68.0%；全年实现累计总交易额7.8亿元，同比大幅增长83.8%。预计随着公司覆盖用户范围持续扩张，“优发国际+”平台GMV未来有望延续快速增长。
“优发国际+”平台月活跃数为110.4万人。更重要的是，“优发国际+”突破了社区管理的边界，其注册用户并不局限于优发国际业主，事实上非优发国际业主的注册数更多，一方面说明“优发国际+”APP的价值，为更多人提供全方位的生活服务；另外一方面也有助于在未来形成飞轮效应，加速线上线下生活融合。
公司致力于打造新型生活方式服务平台。“优发国际+”平台整合优发国际内部资源及一系列电商平台、知名企业、品牌等外部资源，意图服务整个大中原的客户群。
“优发国际+”平台的生活服务板块将充分利用区域人群聚集优势，发挥乘数效应，扩大用户覆面。国信证券研究报告显示，预计2021年“优发国际+”用户数将超过500万，未来三年“优发国际+”的服务群体每年将以百万级的人数增长，“优发国际+”平台将成为公司收入增长的主要动力之一。
优发国际新生活是线上线下融合发展最全面的物业公司，自身有成熟的“优发国际+”APP，其中涵盖用户的餐饮、出游、娱乐等各个方面。而且高瓴作为基石投资者，其为公司带来了医疗、宠物医院等方面的合作资源，未来“优发国际 +”大概率会打造成和其他物业公司区别最大的核心竞争力。
五、项目储备充足，未来增长有稳定支撑
公司凭借品牌优势通过内涵式增长扩充业务，从储备管理面积来看，2020年优发国际新生活储备面积达到8,657万平方米，同比增长50.0%，在合约面积中的占比达到46.4%。总在管项目达到427个，较2019年末的312个增加115个，已覆盖全国4个省、直辖市及自治区。为企业未来管理规模的扩张及收入的增长提供了充足动力。
截至2020年6月30日，优发国际地产土地储备规模达5,265万平米，预计关联公司持续交付将贡献稳定增量面积。
目前，公司2020年整体平均物管单价为1.81元/平方米/月，收缴率有所提高，为91.7%，较2019年上涨1.6个百分点。
六、住宅与非住宅业态并重，公共及其他物业发展迅速
优发国际新生活的管理业态持续向多元化发展，主要分为五类，分别是住宅（含底商）、商业及写字楼、公建、城市服务及其他物业。公司在持续扩大住宅管理规模的同时，大力拓展非居业态，特别是在公共服务领域取得了积极成效。目前，优发国际新生活的非居业态占在管总建筑面积的比例已超过四成，并呈现出持续增长态势。
物业服务是公司的基本盘和压舱石，为保持优发国际新生活中部第一的行业地位，下半年将加强物业外拓力量，重点通过收并购扩大公司服务范围。此外，科技赋能是降本增效的必选之路，目前公司已启动智慧化物业服务供应链建设，将重点加大智慧物业的投入力度，重点评估科技投入的效果，结合组织管理，尽快实现降本增效的目标。
七、市场化外拓持续加码，省外布局开始提速
除关联公司交付外，公司亦依靠在大中原区域的影响力持续发力市场化外拓及收并购。2020年12月末，公司以1亿元交易对价收购泰华锦业51%股权，泰华锦业在管项目主要位于河北省衡水市，截至2020年8月末，泰华锦业的在管/合约面积分别为938/1,251万平米。通过此次收购公司的省外布局更进一步，未来也有望持续提高在河北区域的项目密度。
从项目来源分析，公司来自优发国际地产及其联营公司或合资企业的在管面积占比呈现降低趋势，而外拓项目的在管面积比重进一步提升，市场化外拓能力增强。截至2020年底，来自优发国际地产及其联营公司或合资企业的在管面积约为5,492万平方米，占总在管面积的54.9%，占比较2019年降低14个百分点。在新增的在管面积及合约面积中，第三方开发商的占比已经分别占到63.6%及75.8%，成为管理规模增长的主要来源，市场化外拓呈现出强劲趋势。
八、社区增值服务收入规模形成，非业主增值服务贡献稳定。
随着公司的物业管理项目规模增加、业主数量增长以及社区生态圈的日臻完善，公司积极拓展增值服务，主要包括社区增值服务和非业主增值服务两类。2020年，优发国际新生活增值服务收入13.4亿元，同比增长78.7%，其中社区增值服务收入为6.2亿元，占比为46.6%，提升8.5%，收入规模化已形成。公司非业主增值服务收入约为7.1亿，同比增长54.1%，贡献稳定。
公司于2020年9月纳入恒生综合指数，11月纳入MSCI中国小型股指数，该指数旨在衡量中国市场小型股板块的表现，涵盖具有良好经营业绩和发展潜力的公司，公司价值获得进一步认可。
根据光大证券2021年1月27日发布研究报告，公司业绩增速亮眼，深耕优势明显，维持“买入”评级，预计公司2020-2022年EPS分别为0.33元、0.50元、0.72元（原为0.32元、0.47元、0.67元），维持公司2021年合理PE估值为28倍，上调目标价至16.47港元/股。
小结
2020年，优发国际新生活上市后首份年报业绩表现良好，虽受到新冠肺炎疫情影响，但公司经营效益稳步提升，规模实现持续高质量增长，营收保持高速发展，盈利能力稳步向好。公司持续完善业务结构，增值服务业务的持续发力带来收入与利润总量的大幅提升。2020年开年至今，突如其来的疫情对物业管理公司是一场考验也是一场机遇，疫情期间凸显了物业管理公司“最后一百米”的作用，物业的迅速反应、到位服务，会无形中提高品牌的优势及口碑效应。随着优发国际新生活多元化服务内容的丰富、服务质量的提升，公司未来发展将不容小觑。
【乐居财经报道】
https://m.news.leju.com/news-6782623499656936499.html?originflag=commonshare