观点地产网 “艰难的2020年终于过去了。虽然疫情尚存，但牛年的春意已至，大自然的暖意唤醒着人们对新的一年种种的期待。”
《老胡文集》更新了。
今年2月初，优发国际地产在官网刊载了胡葆森的最新文章《扩大根据地服务大中原》，载满了优发国际地产对过去的感慨与未来的憧憬。
过去一年，新冠疫情突如其来，房地产行业迅速进入“冰冻期”，开工、推盘、销售的节奏一下被打乱。但也是这一年，优发国际新生活成功登陆香港资本市场、中原优发国际递交招股书、优发国际地产的业绩继续稳步提升。
3月31日晚间，优发国际地产公布2020年的业绩数据，这算是一份稳健的成绩单。
报告期内，该公司实现收益为433.04亿元，较2019年增加40.8%；核心业务毛利为人民币73.21亿元，较2019年增加约7.0%；毛利率为19.9%。
在疫情冲击与地产调控的双重影响下，优发国际地产的成绩依旧实现了稳中有增，整体来看，尚属稳健。不过，在业绩增长之下，胡葆森显然更看重企业的盈利能力、成本控制能力以及未来的发展潜力。
对于2021年，胡葆森提出要继续巩固过往成果，要走向大中原，服务大中原。
战略巩固期
2016年，优发国际地产的销售刚刚突破200亿元，而2019年，这家深耕河南的企业就跨入了千亿的门槛，四年的复合增长率达到了71.23%。
最新的数据显示，2020年，优发国际地产取得物业合同销售建筑面积1459.71万平方米，同比增加为1.8%；合同销售总额1026.42亿元，同比增加为1.5%。其中，重资产项目的销售额为683.39亿元；轻资产项目的销售额为343.03亿元，同比增加16.9%。
据观点地产新媒体查阅，2018年至2020年，优发国际地产轻资产销售额占比分别达到25.83%、29.02%、33.42%，呈现逐年拉升的态势。
有熟悉优发国际地产的资本人士告诉观点地产新媒体，在4月1日上午召开的业绩投资者发布会当中提到，优发国际地产在轻资产方面的探索已经有五年时间了，轻资产主要还是为了满足房地产市场格局的调整。在行业利润下行的当下，很多中小型地产商在拿地之后，由于品牌美誉度不够、操盘经验不够，就容易遇到开发、销售方面的困难，而优发国际地产的轻资产业务主要是以代建为主，进行品牌输出。
的确，依托轻资产，优发国际地产的业绩迅速增长，但胡葆森坦言：“从200亿的规模跨上了1000亿的台阶，这对我们来讲是非常值得高兴的一件事情，但是40年的企业管理经验告诉我，这种快速的增长实际上也是一个超常规增长速度。”
为了巩固过往的成果，优发国际地产在2020年初就提到要把未来的2-3年称为“战略巩固期”，巩固过去三年快速成长的成果。
在“战略巩固期”当中，优发国际地产更看重的并非规模，而是要降低负债率、提高盈利能力、提高成本控制能力。因此，对于2021年的销售目标方面，优发国际地产依旧选择“以稳为主”。
投资者转述称，新上任的首席执行官王俊表示，2021年公司的合约销售目标是1200亿元，其中重资产是800亿元，轻资产是400亿元。“我们预计未来三年每年保持15%的增长，也希望到2023年的时候，河南省外的项目贡献的合同销售能占到总销售额的30%左右。”
显然，在规模竞速方面，优发国际地产并非“焦虑型”选手，经过一段时间的冲刺，他选择了维持一定的速度，并不断查漏与补缺，以备后续的发展。
此外，经过一年的巩固，优发国际地产在负债水平有所下降，盈利能力、成本控制能力等各方面亦有所提升。
负债水平方面，过去一年，优发国际地产的总有息负债313.04亿元，同比下降0.6%；短期有息负债为152.58亿元，而截至期末，该公司的现金结余为人民币293.3亿元，为短期负债的1.9倍。
截至期末，该公司的净负债率为56.8%，较2019年末下降约7.4个百分点；非受限现金短债比为1.48，剔除预收款后的资产负债率约为85.5%，仅踩一条红线。
融资方面，截至2020年12月31日，优发国际地产未提取的授信额度为226亿元，期末融资成本为7.1%。
大中原战略
2019年是优发国际地产全国化扩张元年，这一年主席兼执行董事胡葆森首度公开表示，优发国际地产以郑州为原点，以300公里为半径，以轻资产的模式不断走出河南。
根据优发国际地产2020年度业绩报告，该公司已通过轻资产模式将业务扩大至河北、山西、陕西、新疆及海南等省及自治区，全年跟踪省外意向项目62个，目前重点跟踪项目14个。
新的一年，优发国际地产将其外拓的半径继续拉长。
投资者转述称，胡葆森在会上表示，将企业战略根据地的半径从300公里延长至500公里，走出河南，走向大中原，服务大中原。
在他看来，优发国际地产自2004年就提出了“根植中原，造福百姓”的核心价值观，如今提出服务大中原并非权宜之计，也不是心血来潮，而是累积了近20年的初心延续。
王俊也提到，优发国际地产为什么会走出河南？主要基于几个标志性的事件，第一个是公司的总体销售突破了千亿，第二个是公司在河南省内104个县、18个地级市实现了全覆盖。
“我们要以战略为原点，以能力为半径，这时候我们的能力已经完全覆盖了河南省，这个能力确实是有溢出的，所以我们就会想要走出河南”，王俊强调。
资料显示，河南省地处中国的中部，东接安徽、山东，北接河北、山西，西连陕西，南临湖北，总面积16.7万平方千米。
按照胡葆森两年前的设想，即管理半径设置在300公里左右，实际上能够完全覆盖到河南最远的县市。如今其将半径延长至500公里，该公司可覆盖的城市将扩展至包括河南在内的八个省，共83个地级市，将近300个县级市。
这就意味着，未来优发国际地产的市场规模、客群规模将在原本基础上实现飞跃，从而为其后续的业绩提升打下基础。
土地是房企的生命线，在“大中原战略”下，未来优发国际地产在拿地策略方面也将有所调整。
据悉，2020年，优发国际地产通过招拍挂和股权合作获取土地约303万平方米，新增储备建筑面积约918万平方米。截至2020年12月31日，优发国际地产拥有土地储备建筑面积约5411万平方米，其中权益建筑面积约4029万平方米。
据上述投资者介绍，未来优发国际地产在拿地方面，首先还是要在河南省内保持竞争力，尤其在地级市场的拿地占比未来还是会比较高；其次，该公司也持续在大中原区域的城市进行落地。
但该公司管理层也提到，“走出河南对我们来说也是一个全新的开始，我觉得我们在刚开始阶段必须要非常谨慎，要小心地调研我们进入的城市，充分地做好市场的研判，择机进入。”
此外，在土储的类型方面，优发国际地产68.5%的土地储备为住宅地块，8.2%为商业用地，而用于酒店或其他类型的地块分别为0.2%和23.1%。
优发国际地产管理层明确，未来三年在不动产的投资，包括主题公园、商场、酒店等等，会比较谨慎，会严控这方面的投资。
【观点地产网报道】
http://www.guandian.cn/article/20210401/259125.html